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English:

How to buy an apartment in Germany

A contract of Lansdale – which is equivalent to an apartment – has due to the German law of Certification to be authenticated in written form in front of a notary. Signing the contract does not mean to be the new owner immediately. The purchaser gets a right which will be registered immediately in the Land Register as a priority notice of conveyance. It is the notary’s work now to convey the contract which means that the notary gets into contact with the Land Register, the bank, the property manager of the community of owners and with the tax authorities to get the certificate of non-objection (property-tax).

After the contract is signed by the parties the notary requests that the priority notice of conveyance will be registered in the Land Register in favour of the purchaser. This means, that the seller can not sell the apartment again to another purchaser.

After the registration of the priority notice of conveyance the purchaser has to pay the purchase price which means that the purchaser has to transfer the money on the notary’s escrow account (bank account which is under the notary’s protection).

With this money the notary pays the mortgages which are registered in the Land Register in favour of the banks of the owner. After having paid the mortgages the notary will get all documents from the banks which are necessary to cancel the mortgage in the Land Register.

After the purchaser has paid all taxes of property the tax authorities will give to the notary the so called certificate of non-objection which the notary has to send to the Land Register. Finally the notary can request the registration of the purchaser as the new owner in the Land Register.

Italian:

Il contratto di compravendita di un appartamento

Con la sottoscrizione del contratto l’acquirente non è nello stesso momento il nuovo proprietario dell’appartamento, conquista però un diritto d’aspettativa della propietà che viene subito registrato nel catasto e che impedisce al venditore di vendere l’appartamento ad un’altra persona una seconda volta. Cosí il diritto d’aspettativa dà la sicurezza all’acquirente di diventare proprietario. In Germania nel processo di compravendita di un immobile non c’è un accordo preliminare di vendita seguito dal  pagamento di una caparra e quindi dal contatto principale. Secondo il diritto tedesco c’è solo un contratto unico notarile.

Il cambiamento di proprietà si verifica con la trascrizione catastale e la registrazione della proprietà alla fine del processo. Nel frattempo il contratto passa attraverso diversi stadi:

Dopo la sottoscrizione del contratto il notaio richiede l’annotazione della prenotazione dell’avvenuto accordo sul passaggio di proprietà nel registro fondiario del condominio per raggiungere il diritto d’aspettativa al favore dell’acquirente. Questa prenotazione viene registrata in tempi brevi nel catasto ed è  per la tutela dell’acquirente.

Per pagare il prezzo d’acquisto (se l’acquirente non paga con mezzi propri) l’acquirente chiede un credito da una banca che lo concede solo se riceve una garanzia fondiaria e cioè  una garanzia reale assimilabile all’ipoteca. Il venditore concede all’acquirente nel contratto di compravendita l’autorizzazione per la registrazione dei gravami, cioè per garantire prestiti e contratti per il finanziamento dell’acquisto.

Il prezzo d’acquisto è da versare su un conto bancario notarile che è sotto la responsabilità del notaio. Il notaio chiede alla banca del venditore di comunicargli la somma del credito del venditore. Il prezzo d’acquisto deve essere pagato in base alle condizioni dell’assegnazione del certificato, per cancellare quindi l’ipoteca registrata per la banca del venditore nel registro fondiario.

La banca dell’acquirente e la banca del venditore  danno al notaio il loro mandato fiduciario per la registrazione della nuova ipoteca e la cancellazione della vecchia.

Il venditore vende l’oggetto di compravendita esentato da oneri, cioè senza gravami. Il contratto prevede generalmente l’esclusione dei diritti dell’acquirente a causa di difetti materiali del terreno e dell’edificio.

L’ufficio delle tasse concede il nullaosta fiscale che significa che l’acquirente deve pagare l’imposta sull’acquisto del 4,5 % del prezzo d’acquisto.

Con il contratto di compravendita l’acquirente accetta e riconosce anche l’atto di divisione e l’ordinamento comunitario inclusi tutti gli obblighi contenuti nella dichiarazione di divisione.

Il contratto di compravendita prevede una clausola di assoggettamento dell’acquirente sotto l’esecuzione forzata per il pagamento del prezzo d’acquisto. Se l’acquirente non paga il prezzo d’acquisto nel termine di tempo previsto nell’atto di compravendità il venditore può provvedere all’esecuzione forzata.

Indipendentemente dal cambiamento di proprietà succede il cambiamento del possesso, la cosidetta consegna. Con la consegna l’acquirente entra nel condominio il che significa che deve pagare mensilmente il contributo condominiale ricevendo però l’affitto di un eventuale inquilino. Il trasferimento del possesso si verifica prima del cambiamento di proprietà e avrà luogo il mese seguente al pagamento del prezzo d’acquisto.

Il venditore vende l’appartamento con l’esclusione di pretese per vizi dell’oggetto venduto, indipendentemente dal fatto che si tratti di vizi della proprietà esclusiva oppure della proprietà comune.

Se il prezzo d’acquisto è stato pagato, se il notaio ha tutti i documenti necessari delle banche, dell’ufficio d’imposta, dell’amministratore del condominio, etc., il notaio provvede alla registrazione dell’atto presso il catasto.

Spanish:

contrato de la compraventa

El contrato de la compraventa de un piso en Alemania está subjeto a la obligación de formalizar en escriptura publica. La firma del contrato non significa el traspaso immediato de la propriedad del piso, sino el derecho expectante.

Despues de la firma del contrato de compraventa el notario ejecuta el contrato con varias istancias y personas, eso es la oficina del registro de la propriedad, los bancos, el administrador del condominio de la comunidad de proprietarios de vivienda, la delegación que es responsible por el impuesto sobre la adquisición de bienes immuebles.

El notario verifica el registro de la propriedad. Generalmente alli hay algunas hipotecas para los bancos del proprietario actual. El notario verifica se el vendedor es proprietario del piso.

Despues de la certificación de este contrato el notario realiza la inscripción del “derecho expectante” del comprador en el registro de la propriedad en el sentido que el vendedor non puede vender su piso a ninguna otra persona que al comprador (anotación preventiva).

Despues de la iscripción del derecho expectante (anotación preventiva) el comprador tiene que transferir el dinero de compra generalmente a la cuenta bancaria notarial. Con este dinero el notario paga las hipotecas de los bancos del vendedor. Despues los bancos del vendedor dan al notario los documentos necesarios para cancelar las hipotecas en el registro de la propriedad.

Despues que el comprador ha efectuado el pago del impuesto sobre la adquisición de bienes immuebles la oficina de impuesto da el certificado al notario. Il notario tiene que presenter este certificado al registro de la propriedad. Finalmente el notario puede pedir la iscripción del comprador en el registro de la propriedad.

French:

Comment acheter un immeuble en Allemagne

Si vous avez l’intention d’acheter un immeuble ou un appartement en Allemagne il faut respecter les particularités de la loi allemande.

Après avoir trouvé l’objet d’achat et après avoir se mis d’accord sur le prix d’achat le notaire prépare l’ébauche du contrat d’achat. La forme notariée du contrat d’achat est absolument nécessaire et indispensable. Y les parties se misent d’accord sur les modalités de la vente.

Chaque immeuble est registré dans le cadastre. Il y a un livre foncier pour chaque terrain ou appartement.  Le notaire prend connaissance de la situation cadastrale, c'est-à-dire qui est registré comme propriétaire actuel, s’il y a des hypothèques ou des servitudes, ou si trouve l’immeuble, etc.

Même s’il est mieux, il n’est pas nécessaire que toutes les parties soient présentes pendant l’authentification de l’acte, mais peuvent être représentés par une autre personne. La partie qui n’est par présente peut ou donner pouvoir dans la forme notariée à l’autre personne ou autoriser les déclarations du représentant dans la forme notariée après l’authentification. Si une ou les deux parties ne habitent pas en Allemagne, ils peuvent faire l’autorisation devant l’ambassade allemande.

La signature du contrat ne signifie pas que l’acquéreur devient le propriétaire de l’immeuble immédiatement. Après la signature et l’authentification du contrat le notaire fait registrer une prénotation d’accord de transfert de la propriété dans le livre foncier de l’objet de la vente. Cette prénotation protège l’acquéreur dans le sens que le vendeur ne peut pas vendre l’objet à une autre personne. L’acquéreur peut payer le prix d’achat sans avoir déjà la propriété de l’immeuble.

Généralement l’acquéreur paye le prix d’achat sur un compte de consignation du notaire. S’il y a registré encore une hypothèque dans le cadastre en faveur d’une banque du vendeur, le notaire s’occupe de la radiation de cette charge. Le vendeur vend l’objet exempté de charges. La transmission de l’immeuble, c’est-à-dire le transfert de possession ou des clefs, a lieu après l’acquéreur a payé le prix d’achat. A dater du jour de la remise l’acquéreur est responsable pour le paiement des charges et des taxes immobilières. Les profits passent à l’acquéreur le même jour.

Les impôts de mutation montent à Berlin à 4,5% du prix d’achat et sont payables pendant le processus du contrat d’achat. Le notaire doit présenter le certificat de non-opposition du fisc quand il demande la registration du transfert de la propriété dans le cadastre.L’acquéreur reprend et accepte avec le contrat d’achat toutes les obligations résultant de la déclaration de division.

Quand il prix d’achat et les impôts sont payés  et le notaire possède toutes les documents nécessaires pour le transfert de la propriété, il demande la registration de l’acquéreur comme nouvel propriétaire dans le cadastre. L’acquéreur reçoive la propriété avec sa registration dans le livre foncier de l’immeuble.

Text verfasst:  http://www.rain-annette-krause-thiel.de

 

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